[특약 위키 v1 — 샘플공인중개사사무소 · 기준본] ※ 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드). 최종 문구는 중개사가 확정합니다. ■ 목차 계약 전 권리 확인: T-01 근저당 말소(감액) 조건 · T-03 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 · T-10 체납 세금 확인 자료 제공 · T-15 선순위 임차인 확인 (다가구) · T-16 위반건축물 고지 대출 · 보증금: T-02 전세자금대출 불가 시 처리 · T-09 보증금 반환보증 가입 협조 입주 · 수리: T-07 입주일 조정 · T-08 입주 전 수리·교체 생활 · 반려동물: T-04 반려동물 허용과 마리 수 · T-05 반려동물로 인한 훼손 원상복구 · T-11 관리비 범위와 공과금 부담 · T-12 기본 옵션 고장 시 수리 부담 · T-14 주차 배정 퇴거 · 원상복구: T-06 원상복구 범위 (통상의 손모 제외) · T-13 중도 해지 시 중개보수 부담 ■ 카드 형식: 이럴 때 / 손님이 하는 말 / 특약 문구(초안) / 빈칸 / 주의 / 함께 볼 카드 / 출처·검토 ━━ 계약 전 권리 확인 ━━ [T-01] 근저당 말소(감액) 조건 · 이럴 때: 등기 을구에 근저당이 있는 집을 전세·월세로 계약할 때 · 손님이 하는 말: "근저당이 있다던데 괜찮은 건가요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 잔금 지급일까지 을구 순위번호 [순위번호]번 근저당권(근저당권자 [근저당권자], 채권최고액 [채권최고액])을 말소하기로 한다. 임대인이 이를 이행하지 않으면 임차인은 이 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 계약금 등 모든 금액을 즉시 임차인에게 돌려준다. · 빈칸: [순위번호] [근저당권자] [채권최고액] [말소 기한 = 잔금 지급일] · 주의: 집이 안전한지 말로 단정하지 않는다. 말소 여부는 잔금 후 등기사항증명서로 확인한다. 전부 말소가 아니라 일부만 갚는 감액이면 문구가 달라지므로 중개사가 직접 쓴다. 손해배상 범위는 검토자가 확인한다. · 함께 볼 카드: T-02, T-03, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-03] 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 · 이럴 때: 잔금·입주 직후 전입신고 효력이 생기기 전의 공백이 걱정될 때 · 손님이 하는 말: "잔금 치르고 바로 집주인이 대출을 받으면 어떡해요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 이 주택에 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않고, 매매 등으로 소유자를 바꾸지 않는다. 이를 어기면 임차인은 이 계약을 해제할 수 있고 임대인은 그로 인한 손해를 배상한다. · 빈칸: (없음) · 주의: 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 받도록 안내한다. 효력이 생기는 시점 설명은 중개사가 한다. · 함께 볼 카드: T-01, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-10] 체납 세금 확인 자료 제공 · 이럴 때: 임대인의 세금 체납이 걱정될 때 · 손님이 하는 말: "집주인이 세금 밀린 건 없나요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 [제시 시점]까지 국세·지방세 체납이 없음을 확인할 수 있는 자료를 임차인에게 보여 준다. · 빈칸: [제시 시점 = 계약 전 또는 잔금 전] · 주의: 확인 방법과 임대인의 제시 의무 범위는 최신 법령을 검토자가 확인한다. · 함께 볼 카드: T-01, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-15] 선순위 임차인 확인 (다가구) · 이럴 때: 다가구주택을 임대차할 때 · 손님이 하는 말: "이 건물에 다른 세입자 보증금이 얼마나 있어요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 계약 전에 이 건물의 다른 임차인 보증금 현황을 임차인에게 알리며, 알린 내용이 사실과 다르면 임차인은 이 계약을 해제할 수 있다. · 빈칸: (없음) · 주의: 확인 방법과 임대인의 정보 제공 범위는 최신 법령을 검토자가 확인한다. 보증금이 안전한지는 단정하지 않는다. · 함께 볼 카드: T-01, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-16] 위반건축물 고지 · 이럴 때: 건축물대장에 위반건축물 표시가 있을 때 · 손님이 하는 말: "위반건축물이면 문제 있어요?" · 특약 문구(초안): 임차인은 이 건물이 건축물대장에 위반건축물([위반 내용])로 표시되어 있음을 설명 듣고 확인하였다. 위반 사항 때문에 생기는 문제의 처리는 [처리 방법]으로 한다. · 빈칸: [위반 내용] [처리 방법] · 주의: 대출·보증 가입이 제한될 수 있는지 등은 중개사가 설명한다. 확인·설명 의무를 특약으로 대신하지 않는다. · 함께 볼 카드: T-02, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ ━━ 대출 · 보증금 ━━ [T-02] 전세자금대출 불가 시 처리 · 이럴 때: 손님이 전세자금대출을 받아야 계약할 수 있을 때 · 손님이 하는 말: "대출을 받아야 해요. 대출이 안 나오면 어떻게 돼요?" · 특약 문구(초안): 이 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 한다. 임차인의 잘못 없이 [대출 확인 기한]까지 대출이 승인되지 않으면 이 계약은 해제되며, 임대인은 받은 계약금을 즉시 임차인에게 돌려준다. · 빈칸: [대출 확인 기한] · 주의: 대출 가능 여부는 금융기관이 판단한다. '임차인의 잘못'에 무엇이 들어가는지(신용·소득 서류 등) 계약 전에 양쪽에 설명한다. · 함께 볼 카드: T-01, T-09 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-09] 보증금 반환보증 가입 협조 · 이럴 때: 전세 보증금을 보호할 방법을 손님이 물을 때 · 손님이 하는 말: "보증보험 같은 거 들 수 있어요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하는 데 필요한 서류 제공 등 절차에 협조한다. · 빈칸: (없음) · 주의: 가입할 수 있는지는 보증기관 기준으로 정해진다. 가입 가능 여부를 AI나 중개사가 미리 단정하지 않는다. 가입이 안 될 때의 처리는 검토자와 따로 정한다. · 함께 볼 카드: T-01, T-02, T-10 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ ━━ 입주 · 수리 ━━ [T-07] 입주일 조정 · 이럴 때: 입주일이 정해지지 않았거나 협의 중일 때 · 손님이 하는 말: "11월 말에 들어가고 싶어요." · 특약 문구(초안): 입주일은 [입주 예정일]로 하되, 양쪽이 합의하면 [조정 가능 기간] 안에서 바꿀 수 있다. 바뀐 입주일은 문자 등 기록이 남는 방법으로 서로 확인한다. · 빈칸: [입주 예정일] [조정 가능 기간] · 주의: 매물 입주일이 '미정'이면 날짜를 넣지 않고 집주인 확인부터 한다. 잔금일과 입주일이 다르면 함께 정한다. · 함께 볼 카드: T-03, T-08 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-08] 입주 전 수리·교체 · 이럴 때: 집을 보면서 고칠 곳을 발견했을 때 · 손님이 하는 말: "욕실 실리콘이 까맣던데 고쳐 주시나요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 입주일 전까지 [수리·교체할 항목]을 임대인 비용으로 수리(교체)한다. 입주일까지 끝나지 않으면 양쪽이 완료 일정을 다시 정한다. · 빈칸: [수리·교체할 항목] · 주의: '하자 수리'처럼 넓게 쓰지 말고 항목을 하나씩 적는다. 완료 확인 방법(사진 등)을 함께 정한다. · 함께 볼 카드: T-06, T-07 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ ━━ 생활 · 반려동물 ━━ [T-04] 반려동물 허용과 마리 수 · 이럴 때: 반려동물을 키우는 손님이 계약할 때 · 손님이 하는 말: "고양이(강아지) 한 마리 키워요." · 특약 문구(초안): 임대인은 임차인이 [반려동물 종류] [마리 수]마리를 기르는 데 동의한다. 이보다 더 기르려면 임대인과 미리 협의한다. · 빈칸: [반려동물 종류] [마리 수] · 주의: 매물 정보가 '불가'면 이 특약을 쓰지 않는다. '협의'면 집주인 확인 후 쓴다. 공동주택은 관리규약도 확인한다. · 함께 볼 카드: T-05, T-06 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-05] 반려동물로 인한 훼손 원상복구 · 이럴 때: T-04와 함께 반려동물을 허용할 때 · 손님이 하는 말: "나갈 때 긁힌 자국은 어떻게 해요?" · 특약 문구(초안): 반려동물로 생긴 벽지·바닥·문 등의 훼손과 냄새는 임차인이 퇴거 전에 원상복구하거나 그 비용을 부담한다. · 빈칸: (없음) · 주의: 입주 당일 집 상태 사진을 양쪽이 보관하도록 안내한다(T-06과 함께). · 함께 볼 카드: T-04, T-06 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-11] 관리비 범위와 공과금 부담 · 이럴 때: 관리비에 무엇이 포함되는지 헷갈릴 때 · 손님이 하는 말: "관리비에 인터넷도 들어가요?" · 특약 문구(초안): 관리비는 월 [금액]만원([정액/변동])이며 [포함 항목]을 포함한다. 전기·가스 등 개별 사용료는 임차인이 부담한다. · 빈칸: [금액] [정액/변동] [포함 항목] · 주의: 매물 상세 정보의 관리비 항목과 똑같이 쓴다. 항목별 금액이 없으면(예: R-017) 확인 후 쓴다. · 함께 볼 카드: T-12 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-12] 기본 옵션 고장 시 수리 부담 · 이럴 때: 냉장고·세탁기 같은 옵션이 있는 집을 계약할 때 · 손님이 하는 말: "세탁기가 고장 나면 누가 고쳐요?" · 특약 문구(초안): 기본 옵션([옵션 목록])이 노후나 자연 고장으로 작동하지 않으면 임대인이 수리하고, 임차인의 사용 잘못으로 생긴 고장은 임차인이 부담한다. 고장이 나면 임차인은 바로 임대인에게 알린다. · 빈칸: [옵션 목록] · 주의: 옵션 목록은 매물 상세 정보와 같게 쓴다. 입주 때 작동 여부를 함께 확인한다. · 함께 볼 카드: T-06, T-11 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-14] 주차 배정 · 이럴 때: 건물 주차 대수가 세대 수보다 적을 때 · 손님이 하는 말: "차 한 대 댈 수 있어요?" · 특약 문구(초안): 임대인은 임차인에게 주차 [대수]대를 배정한다. (건물 주차: 건축물대장 [대장 대수]대, 실제 이용 [실제 대수]대) · 빈칸: [대수] [대장 대수] [실제 대수] · 주의: 대장 대수와 실제 대수가 다르면 손님에게 그대로 설명한다(예: R-001 대장 4 · 실제 3). · 함께 볼 카드: T-11 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ ━━ 퇴거 · 원상복구 ━━ [T-06] 원상복구 범위 (통상의 손모 제외) · 이럴 때: 퇴거할 때 원상복구 범위로 다툼이 생길 것 같을 때 · 손님이 하는 말: "나갈 때 어디까지 고쳐 놓아야 해요?" · 특약 문구(초안): 임차인은 퇴거할 때 자신의 고의나 과실로 생긴 훼손을 원상복구한다. 시간이 지나 자연스럽게 생긴 마모와 노후(통상의 손모)는 원상복구 대상에서 제외한다. 입주 당일 집 상태는 양쪽이 사진으로 남겨 함께 보관한다. · 빈칸: (없음) · 주의: '통상의 손모'에 무엇이 들어가는지 예를 들어 설명한다. 다툼이 큰 항목(도배·장판 등)은 따로 정해 두는 것이 좋다. · 함께 볼 카드: T-05, T-08, T-12 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____ [T-13] 중도 해지 시 중개보수 부담 · 이럴 때: 계약 기간 중에 이사 갈 가능성이 있을 때 · 손님이 하는 말: "중간에 나가야 하면 어떻게 돼요?" · 특약 문구(초안): 임차인 사정으로 계약 기간 중에 나가는 경우, 새 임차인을 구하는 중개보수는 [부담자]가 부담한다. 해지 시점과 보증금 돌려주는 시점은 양쪽이 따로 합의한다. · 빈칸: [부담자] · 주의: 중도 해지가 가능한지, 언제 효력이 생기는지는 중개사가 설명한다. 보증금 반환을 새 임차인 입주에 묶는 문구는 쓰지 않는다(한쪽에 불리). · 함께 볼 카드: T-06 · 출처·검토: 교육용 예시 — 공인중개사 검토 필요 (검토 전 카드) / 검토자 ____ / 검토일 ____